Integrasi Prinsip Syariah, Perumahan Modern, dan Kearifan Lokal Banjar
Rumah bukan sekadar struktur fisik tempat bernaung. Dalam perspektif Islam, rumah merupakan ” bayt” yang sarat makna spiritual—ruang yang harus dibangun di atas fondasi yang halal, dihuni dengan penuh syukur, dan dijaga agar tetap menjadi sumber ketenangan bagi penghuninya. Kesadaran ini yang mendorong lahirnya konsep perumahan syariah sebagai alternatif hunian yang tidak hanya bebas dari unsur riba, tetapi juga mencerminkan nilai-nilai Islam secara menyeluruh.
Di Kalimantan Selatan, kehadiran perumahan syariah mulai menarik perhatian seiring dengan tumbuhnya kesadaran ekonomi Islam di kalangan masyarakat Banjar. Provinsi ini memiliki keistimewaan tersendiri: masyarakat Banjar adalah komunitas Muslim yang kuat, dengan tradisi keislaman yang telah berakar sejak abad ke-16 melalui pengaruh Kesultanan Banjar dan ulama besar seperti Syekh Muhammad Arsyad al-Banjari. Namun demikian, kajian akademis yang secara khusus memotret perkembangan perumahan syariah di daerah ini masih sangat terbatas.
Penelitian Komarudin (2024) yang dilakukan melalui disertasi doktoral di UIN Antasari Banjarmasin menjadi salah satu karya akademis paling komprehensif dalam bidang ini. Temuannya cukup mengejutkan: dari enam perumahan yang mengklaim berlabel syariah di Kalimantan Selatan, hanya dua yang benar-benar mengakomodasi nilai-nilai Islam secara lebih lengkap, meski tetap belum sepenuhnya terintegrasi. Selebihnya hanya menawarkan skema transaksi bebas riba, tanpa menyentuh aspek desain, lingkungan sosial, maupun kearifan lokal.
Artikel ini bertujuan untuk menguraikan konsep perumahan syariah secara akademis, menelaah kondisi aktual perumahan syariah di Kalimantan Selatan, serta merumuskan model integrasi yang ideal antara prinsip syariah, standar perumahan modern, dan kearifan lokal masyarakat Banjar. Tulisan ini diharapkan dapat berkontribusi bagi pengembangan kebijakan perumahan berbasis nilai Islam di tingkat daerah.
Islam memandang kepemilikan rumah sebagai bagian dari maqashid al-syariah, yakni penjagaan terhadap jiwa (hifzh al-nafs) dan keturunan (hifzh al-nasl). Hunian yang layak merupakan hak setiap manusia yang harus dipenuhi dengan cara yang halal dan thayyib. Dalam konteks ini, “halal” tidak hanya merujuk pada aspek transaksi keuangan yang bebas riba, tetapi mencakup keseluruhan proses—mulai dari niat pengembang, legalitas lahan, desain ruang yang mendukung ibadah, hingga hubungan sosial antarpenghuni yang berlandaskan ukhuwah Islamiyah.
Konsep ini berbeda secara fundamental dari perumahan konvensional yang semata-mata berorientasi pada nilai ekonomis dan estetika modern. Perumahan syariah menuntut adanya tazkiyah al-niyyah (pemurnian niat) dari seluruh pihak yang terlibat: pengembang, pembeli, dan lembaga pembiayaan. Setiap tahap dalam proses pembangunan dan transaksi harus dapat dipertanggungjawabkan secara syar’i.
Aspek pembiayaan merupakan dimensi yang paling mudah diamati dalam perumahan syariah. Terdapat tiga akad utama yang lazim digunakan dalam transaksi properti berbasis syariah di Indonesia :
Dalam skema ini, bank atau pengembang membeli properti atas nama nasabah, kemudian menjualnya kembali dengan harga yang mencakup margin keuntungan yang telah disepakati di awal. Keunggulan utama akad ini terletak pada transparansinya: harga tidak berubah sepanjang tenor cicilan, sehingga nasabah terhindar dari ketidakpastian yang menjadi ciri khas kredit konvensional berbasis bunga mengambang.
Akad ini merupakan kombinasi antara sewa (ijarah) dan jual beli (bai’). Bank menyewakan properti kepada nasabah dalam jangka waktu tertentu, dengan opsi kepemilikan di akhir masa sewa. Akad IMBT telah mendapat legitimasi hukum melalui Fatwa DSN-MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002 dan diperkuat oleh Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.
Dalam skema ini, bank dan nasabah bersama-sama memiliki properti dengan porsi kepemilikan yang dapat berubah. Seiring berjalannya pembayaran, porsi kepemilikan nasabah terus bertambah hingga akhirnya menjadi pemilik penuh. Prinsip ini mencerminkan semangat kemitraan yang adil dan menjadi salah satu produk paling inovatif dalam keuangan Islam kontemporer.
Masyarakat Banjar memiliki identitas budaya yang tak terpisahkan dari nilai-nilai Islam. Falsafah hidup orang Banjar—yang disimbolkan melalui unsur-unsur alam seperti daun Jaruju, bunga Melati, dan Nanas—selaras dengan ajaran Islam tentang keseimbangan, kebersihan, dan keterhubungan dengan alam. Identitas ini tercermin pula dalam arsitektur tradisional Banjar, khususnya rumah Bubungan Tinggi yang menjadi simbol kemuliaan dan status sosial kaum bangsawan Kesultanan Banjar.
Rumah-rumah tradisional Banjar tidak sekadar bangunan fisik. Tipologi seperti Bubungan Tinggi, Palimasan, dan Gajah Baliku mengandung nilai-nilai agama, sosial, dan ekologis yang saling berkelindan. Ukiran pada dinding dan tiang menggunakan motif flora lokal yang melambangkan kesuburan dan keseimbangan kosmik—sebuah pandangan dunia yang sangat kompatibel dengan konsep perumahan Islami yang holistik. Dalam konteks pengembangan perumahan syariah modern, warisan arsitektural ini merupakan sumber inspirasi yang belum banyak digali.
Sejauh ini terdapat setidaknya enam perumahan di Kalimantan Selatan yang secara eksplisit menggunakan label “syariah”. Persebaran geografisnya mencakup wilayah Banjarmasin, Banjarbaru, dan Kabupaten Barito Kuala. Kehadiran perumahan-perumahan ini merupakan respons langsung terhadap meningkatnya permintaan masyarakat Muslim akan hunian yang bebas dari riba—sebuah kesadaran yang tumbuh seiring dengan berkembangnya literasi keuangan Islam di kalangan kelas menengah Muslim Indonesia.
Namun, bila ditelaah secara lebih mendalam, sebagian besar dari perumahan tersebut memaknai “syariah” secara sempit: semata-mata pada aspek transaksi keuangan. Mereka menawarkan skema cicilan langsung kepada pengembang tanpa melalui bank konvensional, sehingga pembeli terhindar dari akad pinjaman berbunga. Ini memang merupakan langkah maju yang patut diapresiasi, tetapi jelas belum mencukupi jika dilihat dari perspektif Islam yang komprehensif.
Terdapat sejumlah tantangan struktural yang menghambat berkembangnya perumahan syariah yang lebih komprehensif di Kalimantan Selatan. Pertama, minimnya regulasi daerah yang secara spesifik mengatur standar perumahan syariah. Kedua, keterbatasan pemahaman pengembang mengenai konsep perumahan syariah yang utuh—banyak yang hanya bermodal niat baik tanpa didukung pengetahuan fikih muamalat yang memadai. Ketiga, belum adanya lembaga sertifikasi syariah khusus untuk sektor properti yang dapat menjadi acuan bagi pengembang dan konsumen. Keempat, tekanan pasar yang mendorong pengembang untuk memprioritaskan keterjangkauan harga di atas kelengkapan aspek syariah.
Bertolak dari kesenjangan antara idealitas dan realitas yang ada, konsep ProLegDeSi hadir sebagai kerangka kerja integratif yang memandang perumahan syariah secara menyeluruh. Akronim ini mencerminkan empat dimensi yang harus dipenuhi secara simultan agar sebuah perumahan dapat benar-benar disebut syariah.
Dimensi proses menekankan bahwa kesyariahan sebuah perumahan harus dimulai jauh sebelum bata pertama dipasang. Pengembang harus memulai proyeknya dengan niat yang tulus untuk membangun hunian yang maslahah. Pemilihan lahan harus dipastikan bebas dari sengketa dan diperoleh melalui cara yang halal. Proses konstruksi pun harus memperhatikan hak-hak para pekerja, menghindari material yang berbahaya, dan meminimalkan dampak lingkungan—nilai-nilai yang sejalan dengan ajaran Islam tentang khalifah di muka bumi.
Dimensi legalitas mencakup aspek hukum positif sekaligus hukum Islam. Secara hukum positif, pengembang wajib memastikan bahwa lahan memiliki sertifikat yang sah, izin mendirikan bangunan terpenuhi, dan seluruh dokumen transaksi memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Secara syar’i, setiap akad yang digunakan harus sesuai dengan fatwa Dewan Syariah Nasional MUI, memenuhi rukun dan syarat akad Islam, serta bebas dari unsur gharar (ketidakjelasan), maysir (spekulasi), dan riba. Dengan kata lain, legalitas syariah bukan alternatif dari legalitas formal—keduanya harus terpenuhi secara bersamaan.
Inilah dimensi yang paling jarang diperhatikan, sekaligus yang paling kaya potensinya di Kalimantan Selatan. Desain perumahan syariah idealnya memadukan prinsip-prinsip Islam dengan kearifan arsitektur lokal Banjar. Beberapa prinsip desain yang relevan antara lain:
Dalam konteks Kalimantan Selatan, integrasi kearifan lokal Banjar ke dalam desain perumahan syariah bukan sekadar nilai tambah estetika, melainkan sebuah keharusan identitas. Sebagaimana ditegaskan dalam kajian arsitektur Masjid Sultan Suriansyah, falsafah orang Banjar adalah menjadikan Islam sebagai identitas—bukan hanya sebagai praktik ritual, tetapi sebagai pandangan dunia yang termanifestasi dalam setiap karya budaya, termasuk bangunan.
Dimensi transaksi merupakan aspek yang selama ini paling banyak mendapat perhatian dalam praktik perumahan syariah di Indonesia, namun masih menyisakan sejumlah persoalan. Hal yang paling mendasar adalah keharusan untuk menghindari akad yang mengandung riba, baik dalam bentuk bunga kredit konvensional maupun dalam bentuk penalti keterlambatan yang dihitung secara bunga berbunga.
Lebih dari sekadar menghindari riba, transaksi syariah juga menuntut adanya transparansi penuh. Pembeli harus mengetahui dan memahami setiap klausul akad yang ditandatanganinya. Pengembang berkewajiban menjelaskan margin keuntungan dalam akad murabahah, atau mekanisme pengalihan kepemilikan dalam akad IMBT, dengan bahasa yang mudah dipahami. Dalam hal ini, etika bisnis Islam menjadi landasan yang mempertemukan dimensi hukum dan dimensi moral dalam satu kesatuan yang tidak terpisahkan
Kajian ini membawa beberapa implikasi penting, baik bagi praktisi maupun akademisi. Bagi pengembang perumahan, model ProLegDeSi menawarkan peta jalan yang konkret untuk bertransformasi dari sekadar “perumahan bebas riba” menjadi “perumahan Islami yang sesungguhnya”. Transformasi ini tidak harus dilakukan sekaligus; pengembang dapat memulai dari penguatan aspek transaksi yang sudah berjalan, kemudian secara bertahap mengintegrasikan desain Islami dan nilai kearifan lokal ke dalam proyek-proyek berikutnya.
Bagi pemerintah daerah Kalimantan Selatan, terdapat peluang strategis untuk menjadikan perumahan syariah sebagai salah satu identitas unggulan daerah. Kalimantan Selatan dengan warisan keislaman yang kuat, kearifan lokal Banjar yang kaya, dan populasi Muslim yang dominan memiliki semua prasyarat untuk menjadi pelopor pengembangan perumahan syariah yang terintegrasi di Indonesia. Yang dibutuhkan adalah regulasi daerah yang mendukung, lembaga sertifikasi yang kredibel, dan ekosistem industri yang terhubung—dari perbankan syariah, notaris yang paham akad syariah, hingga arsitek yang familiar dengan prinsip-prinsip desain Islami.
Bagi akademisi, masih terbuka lebar ruang penelitian lebih lanjut, khususnya mengenai persepsi dan preferensi konsumen terhadap perumahan syariah, kajian fikih kontemporer mengenai standar desain Islami, serta perbandingan model perumahan syariah di berbagai daerah dengan latar belakang budaya yang berbeda. Pendekatan interdisipliner yang menggabungkan ilmu hukum Islam, arsitektur, sosiologi, dan ekonomi akan sangat diperlukan untuk menghasilkan kajian yang komprehensif.
Perumahan syariah di Kalimantan Selatan telah menapaki jalan yang benar, namun perjalanan menuju konsep yang utuh masih panjang. Dari enam perumahan syariah yang ada, praktik yang berjalan baru sebatas pada aspek transaksi bebas riba—sebuah pencapaian yang penting, tetapi belum mencerminkan kedalaman konsep Islam tentang hunian yang ideal.
Model ProLegDeSi yang mencakup dimensi Proses, Legalitas, Desain, dan Transaksi menawarkan kerangka kerja yang lebih komprehensif dan kontekstual. Kerangka ini tidak hanya menjawab tuntutan syariah secara normatif, tetapi juga membuka ruang bagi kearifan lokal Banjar untuk hadir sebagai bagian integral dari identitas perumahan syariah—bukan sekadar ornamen, melainkan ekspresi nyata dari keyakinan bahwa Islam dan budaya lokal dapat saling memperkuat, bukan saling meniadakan.
Pada akhirnya, perumahan syariah yang ideal bukan hanya tentang akad yang sah atau desain yang cantik. Ia adalah tentang menghadirkan bayt yang sakinah—tempat di mana setiap sudutnya mengajak penghuninya untuk selalu dekat dengan Tuhan, menghormati sesama, dan menjaga bumi sebagai amanah yang harus diwariskan kepada generasi berikutnya.